В статье произведен теоретический анализ подходов к трактовке термина «недвижимое имущество» в российском и зарубежном законодательствах. В рамках проведенного анализа выделен ряд сходств и различий российского и зарубежного законодательства в отношении исследуемой категории. В частности, проведен сравнительный анализ порядка регистрации прав на недвижимость в различных государствах, приведена трактовка категории «движимая недвижимость».
На основе проведенного анализа автором статьи предлагается перечень мер по совершенствованию российского законодательства в отношении недвижимого имущества. В частности, предлагается установление четких критериев фактора «наличия прочной связи с землей» и введение особого правового режима для категории «движимой недвижимости». На основании рассмотренных зарубежных подходов формируется запрос на необходимость уточнения формулировки термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве.
Ключевые слова. Имущество, система, законодательство, меры, эффективность, земельный участок, строение.
Comparative analysis of the definition of real estate in Russian and foreign legislation
Annotation:
The article provides a theoretical analysis of approaches to the interpretation of the term «real estate» in Russian and foreign legislation. The analysis highlights a number of similarities and differences between Russian and foreign legislation in relation to the category under study. In particular, a comparative analysis of the procedure for registration of real estate rights in different countries has been carried out, and the interpretation of the category of «movable real estate» has been given.
Based on the analysis, the author of the article suggests a list of measures to improve Russian legislation on real estate. In particular, it is proposed to establish clear criteria for the factor of «having a strong connection with the land» and the introduction of a special legal regime for the category of «movable real estate». Based on the considered foreign approaches, a request is being formed for the need to clarify the wording of the term «real estate» in Russian legislation.
Keywords: Property, system, legislation, measures, efficiency, land, structure.
В законодательных актах гражданского права любого государства определяется сущность и значение недвижимого имущества. При этом характеристики недвижимого имущества, определенные законодательно, имеют фундаментальный характер, а значит – от того, насколько четко и емко дана расшифровка сущности и значения – зависит стабильность отношений имущественного характера в государстве, а также эффективность функционирования рынка собственности[1].
Актуальность выбранной для написания статьи тематики обусловлена тем, что процессы глобализации и международного сотрудничества прогрессируют, при этом, в разных государствах функционируют различные правовые системы. Поэтому сравнительный анализ важно проводить не единоразово, а с определенной периодичностью, что позволит своевременно и эффективно корректировать законодательные нормы.
Цель данного исследования: провести сравнительный анализ определения недвижимого имущества в российском и зарубежном законодательствах. В рамках достижения данной цели ставятся задачи по выявлению сходства и различий в законодательстве разных стран, а также по разработке мер совершенствования российского законодательства в данной сфере.
Начать исследование целесообразно с анализа системы регистрации прав на недвижимое имущество в странах зарубежья. Дело в том, что системы регистрации прав на недвижимое имущество в различных государствах разнятся, что, разумеется, влечет за собой формирование качественных особенностей каждой системы, а также способствует наиболее полному отражению исторических и экономически условий развития.
Итак, системы регистрации прав на недвижимое имущество подразделяются на:
— актовую;
— титульную;
— смешанную.
О каждой из указанных систем есть смысл поговорить более подробно.
Итак, актовая система более всего распространена в США и Канаде. Здесь в основе регистрации прав лежит факт регистрации совершения сделки. Регистрация права на недвижимость не производится. Соответственно, и результатом, посредством которого впоследствии собственник имеет возможность подтвердить наличие прав на недвижимое имущество, является не запись в реестре о присвоении права собственности конкретному юридическому или физическому лицу, а комплект документов, посредством которых определяется последовательность перехода права.
Титульную систему преимущественно используют в Австралии. Здесь регистрируется именно право на недвижимость, а достоверность сведений, содержащихся в реестре имущества, гарантируется государством. У каждого владельца недвижимого имуществ имеется свидетельство о праве собственности.
Смешанная система применяется во Франции, Великобритании, Испании, Нидерландах и многих других странах. Она сочетает в себе элементы как актовой, так и титульной системы. Отметим, что Россия преимущественно сочетает при регистрации прав на недвижимое имущество элементы всех зарубежных систем (например, порядок регистрации права на недвижимое имущество имеет яркое сходство с германской системой).
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, которые не поддаются перемещению без ущерба их целостности; участки земли; участки недр; жилые и нежилые помещения.
Соответственно, согласно российскому законодательству, первым признаком недвижимого имущества признается наличие связи с землей и фактор отсутствия возможности перемещения объекта (по крайней мере, без ущерба для самого объекта). Также важно отметить, что морские и воздушные суда, хотя связи с землей и не имеют, относятся к недвижимому имуществу (движимая недвижимость).
Перейдем к анализу зарубежного законодательства. Здесь отметим, что недвижимое имущество трактуется тем или иным образом в зависимости от исторических и экономико-правовых особенностей государства[2].
Начнем с Франции: Французским гражданским кодексом объекты недвижимого имущества классифицируются по:
— природе (строения и участки земли);
— назначению;
— объекту приложения (в аспекте сервитута и узуфрукта).
В рамках недвижимого имущества во французском законодательстве заключены и вещные права.
Германское гражданское уложение предлагает подразумевать под недвижимым имуществом:
— земельные участки (включая те строения и растения, которые находятся на их территории);
— принадлежности, использующиеся для постоянного обслуживания данного земельного участка (при этом, принадлежности, используемые для временного обслуживания участка, к недвижимому имуществу не относятся).
В законодательстве Швейцарии отмечается более четкая градация недвижимого имущества:
— горные прииски;
— земельные участки;
— зарегистрированные самостоятельные права на владение недвижимым имуществом.
Также важно отметить, что если строение располагается на территории земельного участка, который находится в собственности, то данное строение также становится по законодательству Швейцарии объектом собственности.
Наконец, Англосаксонская система права, которая применяется в США и Великобритании, четко разделяют все имущество на движимое и недвижимое. Надо сказать, что такого разделения придерживаются и все государства континентальной Европы. Для имущества здесь предусмотрен термин «real property», который обозначает совокупность участков земли, находящихся в свободном владении, а также объектов, расположенных под и над землей[3].
Иными словами, подходы к определению недвижимого имущества в российском и зарубежном законодательствах имеют сходства и различия. В частности, общими чертами является:
— признание земельного участка основным объектом недвижимости;
— признание наличия связи между объектом и землей ключевым критерием для присвоения статуса «недвижимое имущество».
В качестве различий можно отметить:
— масштаб трактовки термина «недвижимое имущество» в разных правовых системах: узкое определение дает Германское законодательство, более широкое – Французское (как мы и писали выше – сюда включаются вещные права).
— правовой режим учета строений, находящихся на земельном участке (вышеописанный опыт Швейцарии, где строение, находящееся на участке, является его неотъемлемой частью).
— позиционирование морских и воздушных судов как недвижимого имущества (это ключевая особенность российского законодательства);
— разница в трактовке категории «наличие связи с землей» — например, в России, даже если объект официально зарегистрирован, он может быть не признан недвижимым, если нет учета критерия физической связи с землей.
Исходя из всего вышесказанного, можно отметить, что несмотря на соответствие российского законодательства международным стандартам в отношении недвижимого имущества, существует ряд правовых нюансов, которые необходимо урегулировать:
— противоречивость критерия «наличие прочной связи с землей». Ввиду того, что формулировка довольно обтекаема, при ее использовании могут быть вынесены спорные судебные решения. Необходимо уточнить такие критерии, как:
1.физические характеристики объектов;
2. функциональное назначение и особенности применения объектов.
— наличие категории «движимая недвижимость» нередко создает правовую путаницу, поэтому и процесс регулирования норм отношений в сфере недвижимости осложняется. Данные объекты необходимо не просто выделить в отдельную категорию, но и определить для них особый правовой режим.
— классификация объектов недвижимости, а также характеристика их правового режима в российском законодательстве довольно скудная.
Необходимо использовать зарубежный опыт для расширения классификации и совершенствования правового режима[4].
Соответственно, по итогам проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что подходы к определению недвижимого имущества в российском и зарубежном законодательстве довольно различны. Российским законодателям целесообразно воспользоваться опытом своих зарубежных «коллег» для того, чтобы внести правовую определенность в трактовку категории «недвижимое имущество».
Список литературы
- Алексеев В. Право недвижимости Российской Федерации. Права на недвижимые вещи: общие проблемы. Учебное пособие для вузов. – ЛитРес, 2020.
- Булыгин М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве. – ЛитРес, 2022.
- Витрянский, В. В. Оборот недвижимости требует совершенств / В. В. Витрянский // Имущественные отношения в РФ. — 2023. — № 4.
- Галяутдинова Л. Ю., Шайбакова Д. А. Сравнительно-правовой анализ оснований наследования в российском и зарубежном праве // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2023. – №. 12-1 (87). – С. 188-191.
- Куракова Н. И. Сравнительный анализ российской и зарубежных систем регистрации прав недвижимого имущества // Актуальные исследования. 2024. №44 (226). Ч.II. С. 36-38. URL: https://apni.ru/article/10374-sravnitelnyj-analiz-rossijskoj-i-zarubezhnyh-sistem-registracii-prav-nedvizhimogo-imushestva
- Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество. Нормы права и судебные прецеденты / А.Р. Кирсанов. – М.: Ось-89, 2022. – 752 c.
- Остапенко, Е. В. Правовая категория недвижимости в Российской Федерации, Франции и Великобритании. Сравнение со сходными правовыми конструкциями во Франции и в Великобритании / Е. В. Остапенко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2025. — № 51 (602). — С. 595-598. — URL: https://moluch.ru/archive/602/131804.
Информация об авторе:
Писковадскова Юлия Витальевна,
студентка 2 курса юридического факультета Московского университета им. А.С. Грибоедова
Information about the author:
Piskovadskova Julia Vitalievna,
2ed year student of the Faculty of Low in Moscow State University named after A. S. Griboedova
Изображение сгенерировано нейросетью Open AI
[1] Булыгин М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве. – ЛитРес, 2022.
[2] Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество. Нормы права и судебные прецеденты / А.Р. Кирсанов. – М.: Ось-89, 2022. – 752 c.
[3] Галяутдинова Л. Ю., Шайбакова Д. А. Сравнительно-правовой анализ оснований наследования в российском и зарубежном праве // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2023. – №. 12-1 (87). – С. 188-191.
[4] Витрянский, В. В. Оборот недвижимости требует совершенств / В. В. Витрянский // Имущественные отношения в РФ. — 2023. — № 4.
